リノベーション用物件探しのコツ

リノベーション用物件を探されているお客様には物件探しからサポートをしています。物件探しのポイントとしては

①どの街に住みたいか

②リノベーション工事は可能か

③予算はいくらくらいで検討しているか

上記3点を主なポイントとして物件探しのお手伝いをしています。当社に物件探しをご依頼いただくメリットは日常的にプロの不動産会社様とお取引をしている中で身につけられた目利き力にあると思います。

「こんなボロボロ物件大丈夫？」「こんな汚い物件大丈夫？」「この部屋にはお風呂に追い炊きは付けられるのだろうか？」等、買う前に相談しておきたいから物件探しも一緒に依頼してしまおうというお客様も多くいらいっしゃいます。

リノベーション用の中古マンションを探す前にまず、どの街に住むかを決めて「住みたい街」の候補を決めましょう。住みたい街によって物件の価格帯も異なりますので、リノベーション工事にかけられる予算も変わってきます。

また、必ずしも「おしゃれで有名な街」が住みやすい街とも限りません。東京都内であれば有名なおしゃれな街ほど山手線の駅からは離れた場所にあります。また、東京駅からの通勤時間であればほとんど変わらないのにも関わらず地価が2倍近く離れるケースもあります。

今住んでいる街や過去に住んだ事のある街なら間違いは無いかもしれませんが、なんとなく憧れだけで住む街を決めるのはライフスタイルを犠牲にする要素も含んでいるので注意しましょう。

中古マンション探しをする前に中古マンションの流通の基本を知っておきましょう。あくまで基本ですので、これ以外の方法もたくさんあります。

通常、不動産会社の窓口に行って物件を紹介してもらう場合は、営業マンがパソコンで検索して物件を探して希望エリアや希望予算に近い物件を見つけてくれます。

この際に営業マンがパソコンでどこにアクセスして物件を検索しているのか？「社内の専用システム？」でしょうか？いいえ違います。

ほとんどの不動産会社が「レインズ」と言われる共通の物件データベースにアクセスして物件を探しています。

表現が難しいかもしれませんが、簡単に言うと「SUUMO」や「アットホーム」の不動産会社専用版みたいなもので調べていると思って下さい。

そして、ここでポイントなのが「レインズ」を検索して出てくる物件は不動産会社ごとに異なるわけではありません。極端な話、日本全国どこの不動産会社に飛び込んでも同じ情報が出てきます。

要するに、紹介できる物件を不動産会社同士で融通しあって、誰もが色々な物件を紹介できる仕組みになっているのです。

私達がリノベーション工事用の中古マンションをご紹介する際にはいわゆる「両手取引」は実施しておりません。

中古マンションをご紹介するにあたり、当社が物件の現所有者様（売主様）からお預かりした物件を、お客様（買主様）が購入されると、売主様と買主様の双方から当社は仲介手数料を頂く事ができます。これがいわゆる「両手取引」というもので手数料収入が2倍になります。

ただし、これをやってしまうと大きなデメリットがございます。それは当社からご紹介できる物件が限られてしまう点です。結果的にそれはお客様の選択肢を狭めてしまうのです。

そのため、当社ではリノベーション工事用の中古マンションに関しては「片手取引」物件をご紹介しています。要するに東京23区内の物件であれば不動産会社共通のデータベースである「レインズ」に乗っている全ての中古マンションをご紹介致します。

複数の候補物件の中から希望に合致しそうな物件が見つかったら内見に行きましょう。内見には私達もご同行します。ここで見るべきポイントは「通常のお部屋探し」とは異なります。

通常のお部屋探しであれば、「今ある時点」がキレイだったり、便利そうだったりといった視点で選べば問題ありません。しかし、これからリノベーションを行う物件であればそうではありません。

「これからこの物件はどうなるのか？」という未来を予測しながら選ばないといけないのです。それがリノベーション工事を熟知している不動産会社と一緒に選ばないととても難しいのではないかと私達は思っています。

購入をされてから実は「この工事はできない」とか、この工事をやるにはものすごく費用がかかると言われてももう手遅れです。物件を選ぶ時点で徹底的に調べておくことが重要です。

リノベーション用の中古マンションを選ぶにあたり注意すべき主なポイントには下記のようなものがあります。

➀建物の構造上工事が可能か
浴室に追い炊き配管を付けたいが、設置できるのか？カウンターキッチンにしたいけど設置可能なのか？等、建物の構造的にその工事が可能か否かの判断が必要になります。

➁管理組合の規約上工事が可能か
浴室に追い炊き配管をするにあたりベランダに給湯器を設置したいが、マンションの規約でベランダ設置が出来ない。フローリングにしたいがマンションの規約でカーペットにしか出来ない。等のマンションの管理組合の決まりで出来ない工事が無いかも事前に調べる必要があります。

③物件の価格とリノベーション工事の予算上工事が可能か
「やりたい工事は全部できそうだ！」でも最後に引っ掛かるのが予算の問題です。工事費や予定通りだけど、物件自体の金額が予想よりも高くついてしまった。等の合計でのバランスを見ていく必要があります。

中古マンションを購入されるにあたり住宅ローンを組むのが一般的ですが、リノベーション工事を実施するにあたり、リフォーム費用も住宅ローンと一本化して借りることができます。

ただし、手続きに少し手間がかります。

例えば、住宅ローンと同じくリフォームローンに対しても一体型にすると担保が求められるため購入予定の物件に抵当権が付きます。これは住宅ローンでも同様のため大きな心理的な障害は無いお客様が多いです。

また、手続きも少し手間がかかります。一番ハードルが高いのが工事業者からの見積りを提出する必要がある点です。これが懇意にしているリノベーション工事会社がいないとなかなか正確な見積を出す事が難しいのではないでしょうか？

ただし、私達の場合はお客様と一緒に購入予定の物件を内見させて頂くため、この見積書の作成がスムーズに対応可能です。不動産会社の中にはこの手続きが面倒なため通常の住宅ローンの手続きのみしかご案内しないケースもあるためリフォーム一体型住宅ローンの存在自体を知らないお客様も多くいます。