投資用の区分アパートやマンションのリノベに関してどのようなサービスを提供していますか？
不動産投資家様向けに区分アパートやマンションのリノベーション工事を提供しています。
賃貸用物件である場合、不動産会社様向けの買取再販リノベーションや、一般のお客様向けのリノベーション工事のようにユニットバスやキッチンをハイスペックなものにする必要はあまりありません。
しかし、それでは若干チープな仕上がりになってしまうケースが多いです。賃貸物件であっても新築との比較等絶えず競争にさらされます。どうせリノベするのであればすぐに客付けができて、出来れば家賃が上がるのが理想です。しかしながら、コストは抑える必要がある。
そこで知恵を使います。「デザインや材料で差別化」する。これがポイントになります。
投資用区分アパートマンションの実例
区分リノベーション工事とはどのようなものかを説明します。基本的に浴室やキッチン等の水回りの設備を全て解体撤去をして工事を実施します。
1Kや1Rのリノベーション工事で中途半端に古い設備を残す工事はおススメしておりません。もし、だましだまし補修工事を続けるのであれば、通常の原状回復工事を管理会社にご依頼頂いた方が良いです。キッチリ全部交換をして長期に渡って運用していく、あるいは数年で工事費を家賃回収して売却する等の目的がハッキリしている際におススメです。
基本的には室内のほぼ全ての設備を解体します。次に配管を全て更新します。居住中の水漏れや階下への水漏れ等のオーナーにとって負担となる居住中の水回りの事故をこの工事で防ぎます。また、並行して電気配線も全て刷新します。
次に水回りの住宅設備を全て交換します。キッチン、ユニットバス、洗濯パン、洗面台等も設備を交換します。
並行して大工工事を行い、天井壁の木工工事や、置床という床下の造作工事やフローリング貼りを進めます。最後にクロス張りかえ等の内装工事を実施して完了です。
より詳しいリノベーション工事の工程を知りたいお客様は下記をご参照下さい。
デザインで差別化する実例
全ての希望や思いを入れると予算が合わないので、そこから工夫する
全て投資家様のやりたい工事項目を入れると予算が合わなくなります。そこでコストを下げるために様々な工夫をします。
例えば、モノ自体が高い、収納やシューズボックス等はあえて棚板を扉を付けずに設置して見せる収納にしたり、一棟収益物件で階下への音等の成約も無ければメンテナンスコストも考慮してフローリングではなくフロアタイルで仕上げる等の工夫をします。
コストを下げつつデザインでカッコよくして他の物件と差をつける。
収納を使わずにコストを下げる代わりに棚板をヴィンテージ風の木材を使ってデザインで差別化する事もできます。また、フロアタイルは通常のフローリングと異なり多種多様なデザインがあります。思い切って店舗で使用するようなデザインの床に変える等の工夫もできます。
材料で差別化する実例
なんだかんだ材料でデザインの7割は決まる
投資用の区分アパートマンションであれば、小さくても刺さるデザインの住宅設備をワンポイントで入れる事をお勧めします。多くの物件がネット検索でリサーチされる中でインスタ映えならぬ「検索映え」するポイントが重要になります。
そこで目立つ材料を一点含める事で検索映えする部屋になります。例えば、キッチンをメタルっぽいデザインにするとか、照明をオシャレなデザインの物に変える等の「モノ」で差別化します。ただし、これらはあまり金額は通常の商品と変わらないモノを選ぶのがポイントです。
差別化できてもコストが上がってしまっては投資としては回収リスクが高くなるだけだからです。
敢えて作らない・材料も必要無い最強のデザインもあったりする
目立つ材料を入れて差別化するのも大事ですが、最も投資対効果が良いのは作らずに差別化する事です。例えば天井裏が比較的キレイな物件であれば「天井現し」といういわゆる天井を配管剥き出しにしたデザインの部屋にします。
作らない事で施工コストも下がりますが、見た目も他の物件と差別化できます。引き算の視点で考える事でコスト削減とデザインを両立できることもあります。
どれくらいの予算で考えておくべきか？
1Kの予算250万円～350万円以内だが利回りか売却で回すかで変わる
1K・1Rのリノベーション工事であれば上限予算を250万円～350万円以内に収まるようなプランをご提案しています。基本、この金額を超えてくると家賃収入での回収が長期化するため投資対効果が出てきません。
利回りだけではなく売却も考慮すると掛けるコストが変わってくる
ここで注意したいのがずっと家賃収入を得続ける利回りでの運用を検討しているのか、いずれは売却も視野に入れているのかで変わってきます。
もし、入居者を付けて数年利回りで運用した後に売却をご検討されるのであれば、ある程度のリノベーション工事を実施しておいた方が瑕疵担保責任に悩むリスクも減ります。またお部屋自体が一度フルスケルトンでリノベーションされているとそれ自体で物件の価値が高まります。
そう考えるといずれ売却を検討しているのであれば、全ての工事費を家賃収入で回収するのではなく、物件の想定売却益も考慮して工事費を決めるという考えも取れます。
リノベ前提での物件探しお手伝いします。
新築投資物件よりも安くそしてキレイでオシャレにする
これまでの不動産投資であれば、多少古い物件を購入する際には管理会社に内装工事を依頼していたオーナーさんが多いと思います。
あるいはここ10年くらいは駅近で新築の投資物件を購入をされているケースも多くあります。いずれにしても中途半端な内装工事になり空室が埋まらなかったり、新築物件は価格が高騰しすぎて利回りが低いといった欠点がありました。
そこで中古マンションをリノベーションをする前提で購入していただき、リノベーションを掛けて室内側は新築に近いグレードにします。そうすることで。空室も埋まりやすくなり、多少問題のある物件でも安く購入してリノベーションする事で総額の費用を抑えて利回りを確保することができます。
