投資用の一棟アパートやマンションのリノベに関してどのようなサービスを提供していますか？
不動産投資家様向けに一棟アパートやマンションの外壁塗装も含めたリノベーション工事を提供しています。
空室のリノベーション工事に加えて、外壁も含めて一棟まるごとリノベーション工事ができるのが特徴です。これまではこういった工事を依頼する場合には内装工事と外装工事で工事会社を分ける必要がありました。
しかし、当社では一括して施工ができるため、これまでリノベーション済の一棟物件を購入されていた投資家様にとっては物件選びから含めて自身で一棟収益物件の再生もプロデュースすることができます。
投資物件一棟リノベーション工事の実例
築古物件を購入して一棟丸ごとプロデュースできる
不動産投資家様が築古の一棟収益アパートや一棟収益マンションを購入された後、または以前から所有されている投資物件を一棟丸ごとリノベーションします。
空室の内装工事と外壁の外装工事を一括して施工します。そのため、デザインの統一性を図りやすくオーナー様自身が思い描いていた物件を作ることができます。
「築古物件を購入してリノベできれば利回りが高くだせるのに」と思ってはいたけど、どこにその工事を依頼したらいいんだろう？と現実的な悩みに直面しているオーナー様も多くいらしたと思います。
取引のある管理会社に依頼したら思ったよりも高い見積りだったり、オーナー様にとって意図してない提案だったりといったズレも多かったかもしれません。
私達の御提案するサービスは再生済一棟収益物件を当社が余計なマージンを乗せずにオーナー様にご提供することです。そのためにはオーナー様自身が購入された物件に当社はリノベーション工事サービスを提供して物件の再生を実行します。
対象とする工事は空室のリノベーション工事の内装工事だけではなく、外壁塗装も含めた一棟まるごとのリノベーション工事となります。物件全体の付加価値を高める事で入居率を上げて利回りを高めます。また、大規模に外壁も含めた修繕も実施することで数年後に物件の売却をご検討される際に高く売りやすい物件に再生させます。
外壁工事のコストを削減する仕組み
外壁塗装会社に丸投げせずに内装工事と一貫施工管理
賃貸の管理をご依頼されている管理会社の紹介業者に見積を依頼すると室内の水回り工事や外壁工事に関しては外注単価にマージンを上乗せした高めの御見積りが来ます。それは賃貸管理会社が取引している工務店はほとんどが原状回復工事という小さな小修繕工事をメインにしている会社だからです。
そのため、日頃、水回りの設備工事や外壁工事はほとんどやらないため、知り合いの業者に見積を取ってもらってそこに上乗せをして提出するというやり方しかできません。当然ですが、費用は上振れてしまいます。
当社では外壁工事は「足場の設置会社」、「ペンキ職人」それぞれに依頼をして当社の施工管理社員が室内の工事と併せて施工管理をします。そのため、いわゆる普通の外壁工事会社と同じコスト構造で作業を進める事ができコストを抑制することができます。
コストを下げつつデザインでカッコよくして他の物件と差をつける。
外壁の塗装一つにしてもありきたりな色ではなくツートンカラーで一部に重い色を入れる事でコントラストをハッキリさせるなど、同じ費用を掛けるにしてもだいぶ異なった仕上がりになる事があります。コストを下げるだけではなくデザインにもこだわる事で入居率を高めます。
空室が多いほど工事費用は下がる
バルク施工で同一工事をコスト削減
空室が多いほど、同じ工事をまとめて施工できます。例えば解体であれば1室単位でバラバラにやるのではなく3室～5室をまとめて解体する方がコストは下がります。
他の工事も同様で、大工工事や電気工事、給排水設備工事もまとめて施工した方が無駄なくコストも下がります。そのため、複数の空室があるのであればまとめて施工してしまった方が施工コストは大幅に下げる事ができます。
欲しかったあの設備も工夫をしてコストを下げる
例えば、オートロックの無いアパートやマンションの大規模な外装工事をするとオーナー様の中にはオートロックを設置したいとのご要望を頂く事があります。
ですが、オートロックシステムは非常に高額のため低コストでの導入は難しいです。その際に例えば、自動で鍵が閉まるエントランス門扉だけを設置して、門扉の外に無線式のインターホンを設置して宅配便が来た際には門扉まで取りにいってもらうような簡易な疑似オートロックシステムを構築することでコストを下げるご提案をしたりします。
同じようなケースは宅配ボックスの設置でもあります。オートロックの無い物件であれば各世帯ごとに置き配用のボックスを配布する方が入居者のニーズに合致する事もあります。あくまで最低限入居者のニーズを満たすにはどこまでやるべきか？というドライな投資家としての視点も必要になります。
どれくらいの予算で考えておくべきか？
1K内装工事200万円～300万円・外壁工事は200万円～300万円が平均
1K・1Rのリノベーション工事であれば上限予算を200万円～300万円以内に収まるようなプランをご提案しています。区分1部屋の工事よりも費用が下がるのはまとめて複数室の空室工事をご依頼されるケースが多いからです。
外壁工事に関してはよくある世帯数10世帯前後の一棟アパートであれば200万円～300万円前後の費用になるケースが多いです。
1億円前後の再生物件の場合、1,500万円くらい工事費用がかかっている
当社が一括して1,000万円で施工すると中間コストと二重でコスト削減
ここ数年、不動産投資家様向けに一棟収益物件をあらかじめ不動産会社が買い取って一棟丸ごとリノベーションして販売するケースが増えています。
この場合、工事費は一般に内装工事、外装工事と別れて発注して施工しているため多少割高に工事をしているケースが多いです。例えば当社で1,000万円程度の工事が、このパターンだと1,500万円前後の費用を要します。
ここにさらに不動産会社のマージンも乗るとコストは更に割高になってしまいます。
全ての部屋をフルリノベする必要がある？
こういった無駄なコストを削減するうえでも当社と不動産投資家様が一体となって一棟丸ごとの物件をプロデュースしていくメリットは大きくあります。また、全ての空室をリノベーション工事をする必要もありません。室内状況によりクロスの張替え等の部分的な修繕で済ませるお部屋があっても入居が見込めそうであれば必要以上にコストを掛ける必要はないでしょう。
リノベ前提での物件探しお手伝いします。
再生済一棟収益物件はオーナー様自身でもプロデュースできる
これまでの不動産投資であれば、多少古い物件を購入する際には管理会社に内装工事を依頼していたオーナーさんが多いと思います。
あるいはここ10年くらいは駅近で新築の投資物件を購入をされているケースも多くあります。いずれにしても中途半端な内装工事になり空室が埋まらなかったり、新築物件は価格が高騰しすぎて利回りが低いといった欠点がありました。
新築投資物件よりも安くそしてキレイでオシャレにする
そこで中古マンションをリノベーションをする前提で購入していただき、リノベーションを掛けて室内側は新築に近いグレードにします。また、外壁は周辺環境も踏まえて違和感なくオシャレに見える色に塗り替えます。そうすることで。空室も埋まりやすくなり、多少問題のある物件でも安く購入してリノベーションする事で総額の費用を抑えて利回りを確保することができます。