買取再販リノベの勝ちパターン？

今回は「買取再販リノベ」不動産会社のためのリノベーション工事についてご説明します。

買取再販業者が増えたのはなぜか？

買取再販事業自体は上記の3つのプロセスだけで完結する非常にシンプルなビジネスモデルです。買取再販事業自体はまだまだ歴史が浅くここ10年程度の間に急激に伸びてきました。伸びてきた理由は中古住宅の市場が伸びているという点もあります。表向きにはそのように分析されるケースが多いですが、実際には少し違う側面もあります。

不動産会社側の視点で考えた場合には

「少ない人的資源で効率的に利益を上げられる」

「投資物件と比較して融資が降りやすい」

「マンションの場合出口の金額がある程度決まっているため在庫が滞留するリスクが低い」

といった理由もあるかと思います。

また、「資本での差別化」が難しい。領域でもあるため大手の買取再販業者と社長お一人や従業員数名で経営されている小規模な買取再販業者も対等にエンドユーザーに物件を売る事が出来るというメリットもあります。

例えば仕入れに関しては大手だから有利な一面もあるものの必ずしも絶対に有利とはいえません。地場で長く賃貸管理をされていた仲介会社さんが懇意にしているオーナーから買取を依頼される事もよくあります。そういったケースにおいては売主さんは大手の買取再販業者さんだからあそこに売りたいという規模の経済はあまりは働きません。

また、リノベーション工事に関しても私達のようなリノベ工事会社が大手や中小問わずに同じレベルの工事サービスをご提供できるようになってきました。そうなってくると、市場に投入する再販物件のクオリティも大手だから特別なデザインができるというわけでもなくなってきます。また、使用する材料に関してもだいたいが決まったものを使用するケースが多くそこでも差がつきません。

販売に関しては多くの再販業者が自社での販売はせずに仲介経由での販売をしています。そうなってくると仲介も当然ですが、手数料が多く取れる売主物件であれば大手だから中小だからといった売主の属性を気にして営業を掛けることもしません。要は中小規模の不動産会社さんにとって非常に動きやすいビジネスが買取再販だと言えるのです。

特にこれまで地元や特定のエリアで戦ってきた不動産会社さんであれば相場を読み間違えるリスクも少ないため在庫を抱えるリスクは大手の営業担当よりも少ないかもしれません。また、複雑な取引ばかり行ってきた不動産会社であれば大手が手を出さない物件を安く仕入れる事ができるかもしれません。そういった自社の強みを生かしやすい一面があるのも中小の買取再販業者が増えた大きな要因であると思います。

買取再販リノベには共通の勝ちパターンがある

さて、「ここで買取再販業界にこれから進出したい」あるいは「既に進出しているんだがいまいちリノベーション工事の出来が悪いんだよな」といった買取再販のリノベ工事に関してご興味のある不動産会社さんに向けた情報をご提供します。

買取再販のリノベーション工事に関しては大手の不動産会社さんであればあたり前にやっているいくつかのルールがあります。例えば

・建具のメーカーはだいたいPanaosnic

・床のメーカーはダイケンの再販業者向けの品番がある

・トイレはウォシュレット一体型だがそれも数種類のどれかにする

・築古の物件であれば基本的にはフルスケルトンにする

・築浅の物件であっても配管更新は必ず実施する

などなど。知っている人が見たら当たり前だよね。といった暗黙のルールがあります。これらの暗黙のルールを踏襲した物件であれば販売時に仲介も案内がしやすいといった面も実はあるのです。この物件は大手の〇〇さんと似たような作りだからお客さんに説明しやすいなとか。

また数千件も買取再販を実施している大手が編み出したパターンであればそれほど失敗するリスクも少ない洗練されたデザインや仕様になっている事も多いためいわゆる「売れやすい」デザインになっています。

そういった情報を持っている工事会社と組むのがまず第一に必要です。

よくある買取再販リノベの失敗パターン

『賃貸の原状回復の工事業者に依頼をする』

例えばよくある失敗パターンで賃貸管理を中心に営業されてきた不動産会社さんがこれまでに依頼していた小規模原状回復を施工している会社に買取再販の工事を依頼するパターンです。

そういった小規模専門の工事をしている会社は大規模なフルスケルトン工事になると日常的に材料の仕入れ先商社や専属の職人を持っていないため、材料費や工事単価が急激に高くなったり設計の人員も抱えていないため思い通りの設計にならなかったりといった失敗ケースがよくあります。

『一般のエンド向けリノベ会社に依頼をする』

また、一般のお客様向けのリノベ工事を中心に施工している工事会社も使用する材料や単価が買取再販向けのモノではなく工事予算が全く合わないというケースもよく聞きます。

『物件のリノベに独自のこだわり入れすぎる』

私達のような買取再販のリノベ工事に慣れている業者にご依頼されるケースでもうまくいかない事もあります。それは特に買取再販を始めたばかりの不動産会社さんに多いのですが、自社特有のこだわりや社長さん自身の好みを入れる点です。全てをリノベ工事会社の言いなりに作る必要は当然ありませんが、一般的に売れているケースはこうなんだけどなと思いつつも強い方針に私達側が折れてしまう事もあります。

ある程度の勝ちパターンは決まっているので、その勝ちパターンに合せて買取再販リノベは進めた方が良いのではないかと私達は思っています。その方がパターン化しやすく仕入れ物件が増えてからも計画的にリノベ工事を進める事ができるため工期の短縮と在庫を持ち過ぎないリスク分散にもつながります。