一般の方も知っておきたい不動産会社のリノベーション。
リノベーション工事を依頼するお客様は一般の方だけではありません。不動産会社さんと不動産投資家（大家さん）からの依頼も多くあります。
今回は不動産会社さんからのリノベーション工事とは何か？について簡単に説明します。
一般の方も自分には無関係？と思われるかもしれませんが、意外にもそうではなく、世の中のリノベーション工事のデザインや仕様の先端は一般の方ではなく不動産会社さんからの依頼の工事で生まれる事がよくあるので、一読頂ければと思います。
不動産会社さんがリノベーション工事を依頼するのはどのようなシチュエーションでしょうか？
大きく3つに分けられます。
➀自社で購入した物件のリノベ
➀は一般に買取再販（カイトリサイハン）と言われます。不動産会社さんが一般のお客様から中古マンションを買い取ってリノベーションをします。リノベーションをする事で物件の価値を高めて買った金額よりも高く売り出します。うまく売れれば、仕入れ金額＋リノベーション代と売価の差額が利益となります。
ここ10年程度でこの買取再販を実施している不動産会社さんが増えました。そのため各不動産会社さんごとの競争も激しく、同じマンション内で複数の部屋でこの買取再販のリノベ済物件が販売されるなんていうケースもあります。そのため、他社との差別化を図るために不動産会社さんごとに様々なリノベーションに関するノウハウを持っています。
➁中古マンションを仲介したお客さんのリノベ
➁は一般に中古仲介リノベといわれます。こちらは一般的なリノベーション工事の中でも多くあるケースですが、不動産会社の方から中古マンションを購入されるお客様をご紹介頂いてリノベーション工事を実施するケースです。
不動産会社さんの内部で工事をされるケースもありますが、社内にリフォーム部門が無い不動産会社さんが一般的なのでその場合は当社のような会社にアウトソーシングをして頂いて施工をしています。一般のお客様とは不動産会社さんからご紹介頂いた後は直接仕様等をご相談して工事を進めています。
③管理物件のオーナーさんの物件のリノベ
③は不動産会社さんが管理されている物件のオーナーさん（大家さん）のご依頼で不動産投資物件のリノベーション工事をするケースです。こちらは賃貸用の比較的安い仕様のユニットバスやキッチンを使用します。また、一棟丸ごと外壁も含めたリノベーション工事をしたりと通常のリノベーション工事とは少し内容が異なります。こちらも自社でリフォーム部門を持たない不動産会社さんは当社のような会社に依頼をします。
今回、特にお伝えしたいのは➀の買取再販のリノベのケースです。
一般に買取再販といわれるリノベは皆さんも目にする「リノベ済の物件」としてネットによく出ています。結構オシャレなデザインの物件だったりする事も多くあるかとかと思います。
買取再販のリノベは実はデザインにも重きを置いていますが、一番重きを置いているのはコスト管理です。マンションというのはいくらで売れるのか？というのはだいたい相場が決まっています。
戸建てと異なり得に都内のマンションであれば、あの物件はいくらだったら売れるというのが過去のデータからある程度予測することができます。そして実際にその予測価格帯近辺で売れていきます。
そのため、予測販売価格から逆算してリノベーション工事の費用をあらかじめ設定します。なので、その予算内にリノベ費用が収まらないとなると、売る前から赤字になる事がほぼ確定してしまうのです。
・住宅設備や建具類の仕様を最初から決めているためコストがブレない
・安くてもオシャレな材料を使っている
・敢えて作らない事でコストを下げつつ見た目もオシャレにする方法が詰まっている
そのため、コスト管理はかなり念入りにやります。例えば使用するお風呂やキッチン、ドア等の建具やフローリング等はだいたい各社この品番で作るというのを決めています。そうすることでなるべく予想外の出費を避けるのです。
ただ、安く作るだけでは売れません。安く作って且つ高そうに見せて売るのがプロの技です。そこに一般の方にも使えるリノベのヒントがあります。
コストを下げつつ、オシャレなデザインを工夫する。
見せる収納やコストが同じでもおしゃれな材料を使います。
例えば浴室やキッチン等は一般的なものを使用しますが、ダウンライト等の照明類に関しては量を増やす事で室内の光量を上げていわば写真撮影でいうレフ効果のような演出をします。
あるいは、天井や壁に少し造作を加えて間接照明を付けたりと。要は材料費があまりかからずオシャレに見える演出を要所にします。リビングの壁に関しても変わったデザインのクロスを用いたり、アシンメトリーになるような見切りを入れて違うクロスを貼ったりとあまりお金をかけずにオシャレに見える演出を入れていきます。
さらに、よりコスト削減とデザインの両立を進化させたケースでは天井の「躯体現し（くたいあらわし）」や収納の「可動棚」等があります。「躯体現し」はいわゆる天井むき出しです。
天井を作らず塗装で仕上げる。もっと極端なケースではそのまま。
現し天井でオシャレにしつつコストも下げるなんてこともあります。
換気扇のダクト等が見えててもそのままにしてむき出しにする天井作りです。天井作りというか作ってません。あれは要は工事は何もせずにコストを下げて見た目をよくするという演出です。
また、可動棚も同様に収納本体の費用を抑えて、棚板を設置することで見せる収納にしつつ、収納本体を買うよりもコストを抑えて見栄えのするデザインとすることができます。
このように不動産会社さんから依頼されるリノベには色々な知恵が詰め込まれていて、一般の方にもとても参考になる事が多いのです。
